Cómo calcular el Cash on Cash ajustado y saber si tu inversión inmobiliaria realmente es rentable
Cuando invertimos en bienes raíces, la mayoría se enfoca solo en la valorización del inmueble. Sin embargo, una propiedad puede subir de precio y aun así ser una mala inversión si no genera flujo de caja suficiente.
Por eso existe un indicador clave que te ayuda a medir la rentabilidad real de tu dinero: el Cash on Cash ajustado, también conocido como retorno sobre el valor comercial de la propiedad.
🧮 ¿Qué es el Cash on Cash ajustado?
El Cash on Cash ajustado mide qué porcentaje de rentabilidad anual obtienes en relación con el valor actual del inmueble, no con lo que costó originalmente.
A diferencia del Cash on Cash tradicional, que se calcula con la inversión inicial, esta versión ajustada considera el valor de mercado de la propiedad. Esto te permite saber si tu dinero sigue bien invertido o si podrías obtener un mejor rendimiento vendiendo y reinvirtiendo en otro activo.
📊 Fórmula del Cash on Cash ajustado
Cash on Cash ajustado = Flujo de caja anual neto/Valor comercial del inmueble
Donde:
Flujo de caja anual neto: es la renta mensual que te queda después de restar todos los gastos de la propiedad (administración, comisión del inmobiliario, impuesto predial, reservas de mantenimiento seguros) multiplicada por 12.
Valor comercial: es el valor de mercado actual del inmueble (lo que podrías obtener si lo vendes hoy).
🧾 Ejemplo práctico
Supongamos que tienes un apartamento cuyo valor actual es $250.000.000 y genera una renta mensual de $3.000.000.
Los gastos mensuales (administración, impuestos, comisión inmobiliaria, seguros y reservas para mantenimiento) suman $916.000.
Paso 1. Calcula el flujo de caja neto mensual:
👉 $3.000.000 – $916.000 = $2.084.000
Paso 2. Llévalo al año:
👉 $2.084.000 × 12 = $25.008.000
Paso 3. Aplica la fórmula:
👉 $25.008.000 / $250.000.000 = 0,10 = 10%
✅ Cash on Cash ajustado = 10%
📈 ¿Cómo interpretar el resultado?
El porcentaje obtenido representa el rendimiento anual real de tu capital, considerando el valor actual del inmueble.
A continuación, una guía práctica para interpretar tu resultado:
Rentabilidad (Cash on Cash ajustado) Interpretación
Menor al 5% ❌ Malo: la propiedad genera muy poco flujo de caja. Tu dinero podría rendir mejor en otra inversión.
Entre 5% y 7% ⚠️ Aceptable: la inversión se sostiene, pero hay opciones más rentables.
Entre 7% y 8% 👍 Bueno: flujo de caja sólido y riesgo razonable.
Superior al 8% 🚀 Muy bueno: la propiedad está generando excelentes retornos. Vale la pena mantenerla o comprarle a tus vecinos.
💡 Cómo usar el Cash on Cash para decidir si apalancarte
El Cash on Cash ajustado también es una herramienta poderosa para evaluar si conviene financiar parte de la inversión con deuda.
Cuando te apalancas (usas un crédito hipotecario o préstamo para comprar la propiedad), el retorno sobre tu dinero propio puede aumentar o disminuir, dependiendo del flujo de caja que quede después de pagar las cuotas del crédito.
👉 Será financieramente interesante apalancarte cuando:
La renta neta después del pago del crédito sigue siendo positiva.
El Cash on Cash sobre tu capital propio (tu aporte inicial) es superior al que obtendrías comprando de contado.
El crédito tiene una tasa de interés baja o fija, y el inmueble tiene potencial de valorización o crecimiento en renta.
📉 No conviene apalancarte cuando:
El flujo de caja se vuelve negativo después de pagar la deuda.
Las tasas de interés son altas o variables créditos en UVR son un riesgo innecesario y le estás cubriendo el riesgo al banco.
Tu rentabilidad real se reduce por gastos financieros y comisiones.
En resumen, el apalancamiento es una palanca que multiplica tu rentabilidad solo si el inmueble genera suficiente flujo de caja para cubrir la deuda y dejar utilidad.
Usa el Cash on Cash ajustado antes y después de incluir el crédito en tus cálculos. Si el rendimiento mejora, el apalancamiento está jugando a tu favor; si baja, mejor espera o busca otra oportunidad.
🔎 ¿Por qué es importante usar el valor comercial actual?
Porque el mercado inmobiliario cambia con el tiempo.
Una propiedad que hace tres años rendía un 10% puede hoy generar solo un 4% si su valor ha subido más rápido que la renta.
Este indicador te permite evaluar si sigue siendo eficiente mantener esa propiedad o si es momento de venderla, capitalizar la ganancia por valorización y reinvertir en una más rentable.
🧭 En resumen
Usa el Cash on Cash tradicional cuando estás evaluando una nueva compra.
Usa el Cash on Cash ajustado cuando ya eres propietario y quieres saber si tu inversión sigue rindiendo bien.
📌 Regla de oro:
Si tu Cash on Cash ajustado está por debajo del 5%, estás perdiendo oportunidades.
Entre 7% y 8% es un rango saludable.
Y si supera el 8%, ¡felicitaciones! Estás frente a una inversión sobresaliente.
🧠 Conclusión
Antes de emocionarte con la valorización de una propiedad, pregúntate cuánto dinero real te está dejando cada año.
El Cash on Cash ajustado es la forma más sencilla y poderosa de medir la eficiencia actual de tu capital inmobiliario.
💬 Invertir sin conocimiento no es invertir, es apostar.
Si quieres aprender a invertir, aprovecha los precios imperdibles de nuestros cursos durante el Black November.
🎯 Descuentos del 35% y precios congelados de 2025, ¡solo por pocos días!