Así invierto en locales de grandes marcas, sin endeudarme y con poco dinero
por: Jaime Jaramillo
Educador financiero
@finanzas.emocionales
¿Quieres saber cómo invertir en locales comerciales de marcas con poco dinero, sin endeudarte y obteniendo dinero por rentas superiores a las de un apartamento de renta tradicional?
Hoy quiero compartirte una estrategia de inversión en inmuebles comerciales que estoy llevando a cabo. Me refiero a invertir en locales comerciales de grandes marcas mediante el modelo de cuentas en participación que ofrece Protti.
¿Qué está haciendo Protti?
Protti es una firma cuyo propósito es democratizar el acceso a las inversiones inmobiliarias, te permite participar en proyectos inmobiliarios desde montos relativamente bajos (5 millones de pesos colombianos) y con inquilinos de alto nivel, es decir, grandes marcas del país.
La inversión se realiza a través de contratos de cuentas en participación firmados con una empresa creada exclusivamente para cada proyecto. Esta empresa, a su vez, es dueña de los derechos fiduciarios del fideicomiso donde están escriturados los inmuebles. De esta manera, cuando firmo un contrato de cuentas en participación, estoy accediendo no sólo a la propiedad y su valorización, sino también a los flujos por arrendamiento de la misma
¿Qué es un contrato de cuentas en participación?
En esencia, es un contrato mercantil en el que un gestor (quien aporta el bien, la operación o la ejecución del proyecto) acepta la participación de uno o varios partícipes no gestores (quienes aportan capital) para una operación. Las partes acuerdan cómo se obtienen las utilidades, qué responsabilidades hay y cómo se reparten los resultados.
En el contexto de Protti, tú, como inversionista, te conviertes en partícipe que aporta capital para la adquisición o explotación de un local comercial, mientras Protti actúa como gestor que selecciona, adquiere, administra y arrienda los locales a marcas reconocidas.
¿Por qué me parece una buena opción?
1. Montos de inversión más bajos: puedo participar con montos que no requieren endeudamiento, lo cual reduce el riesgo financiero personal y la exposición al crédito.
2. Inquilinos de alto nivel: al estar arrendados a grandes marcas, el riesgo de impago o morosidad es menor comparado con con inmuebles residenciales tradicionales.
3. Cash on cash superior: en mis cálculos, el retorno anual real (distribución de renta) de estos locales se acerca a casi el doble de lo que típicamente se ve en arriendos de apartamentos. (Esto depende del proyecto, ubicación, marca y plazo).
4. Sin endeudamiento personal: como inversionista, al no tener que comprar el inmueble directamente con un crédito hipotecario, evito los costos y riesgos típicos del endeudamiento.
5. Diversificación de portafolio: en lugar de concentrarse en un solo activo inmobiliario como los residenciales o en vivienda tradicional, invierto en varios locales comerciales ubicados en diferentes ciudades y con diferentes inquilinos. Esto me da diversificación por zonas y regiones y, si uno de los inquilinos entra en mora o desocupa el local, tendré ingresos por los otros locales.
Mi experiencia con locales de Farmatodo / Olímpica / Dollarcity / Puppies
En mi caso, he invertido en varios locales de estas marcas mediante esquemas de cuentas en participación gestionados por Protti. Aquí algunos puntos que quiero destacar:
El primer local en el cual invertí fue Farmatodo Sabaneta, un lote esquinero en una zona con alta densidad habitacional, y lo mejor es que somos dueños de la tierra, la cual irá ganando valor con el tiempo y podría usarse para un proyecto de una constructora. El POT permitiría construir un edificio de 20 pisos, el sueño para cualquier constructor.
El segundo proyecto fue un Dollar City en Yopal, una ciudad con un PIB per cápita cercano a los USD 20.000, más del doble del promedio nacional. Esto la hace muy atractiva para empresas del sector retail, así que Dollar City no dudó en firmar un contrato a diez años, lo que garantiza cierta estabilidad en los flujos de arrendamiento.
También en Bogotá en un local de Puppies (marca de mascotas) en el barrio La Castellana donde la demanda está creciendo, y eso me da la tranquilidad de que tendremos inquilino para rato.
Gracias a estos proyectos, estoy recibiendo un cash on cash (flujo anual / capital invertido) del orden del 9,5% anual. Esta rentabilidad por arriendos es casi el doble que la de un apartamento promedio de renta tradicional, que se ubica entre el 4% y el 5% anual.
Además, como participo en la propiedad del inmueble, con el paso del tiempo veré crecer su valor por la valorización. Aunque no hay certeza sobre este porcentaje, una estimación conservadora del 7% me generaría una rentabilidad adicional, elevando la inversión a tasas cercanas al 17% anual al combinar renta y valorización.
Es importante aclarar que esta valorización es una proyección y, como en cualquier inmueble, puede variar.
Si te parece que “invertir en bienes raíces” es solo para ricos o para comprar un apartamento con crédito, quiero que esto te sirva de ejemplo de que sí es posible empezar con menos, sin endeudarte, y acceder a una inversión inmobiliaria comercial.
Consideraciones y riesgos
Todo proyecto lleva riesgos: aunque la marca sea reconocida, la ubicación o el centro comercial pueden afectar la demanda.
Debes entender completamente el contrato de cuentas en participación: cómo se reparten utilidades, qué pasa con gastos, cómo se liquida. Esto no es un CDT y, al igual que cualquier propiedad, tú recibes flujos cuando está rentada, pero si está vacía debes cubrir los gastos.
Aunque no estés endeudado, tu capital está “invertido” y no es líquido mientras dure el contrato. Se pueden ceder los derechos del contrato a otro inversionista, pero debes buscar ese comprador. Al igual que un inmueble, el tiempo para encontrarlo y vender tu inversión puede variar y el precio de venta depende de las condiciones del mercado.
Conclusión
Si estás buscando una manera accesible, sin endeudamiento personal y con potencial de retorno muy superior al de un apartamento de renta, invertir en locales comerciales de marcas reconocidas mediante el modelo de cuentas en participación que ofrece Protti es una alternativa muy válida.
Te invito a abrir tu mente más allá del “apartamento de renta” tradicional, a explorar otras clases de activo que pueden rendir más, con menos gestión personal y con una barrera de entrada más baja de lo que muchas personas creen.
Y lo mejor es que a través del Club accedemos a estas opciones a mejor precio, con mayor rentabilidad y que, en la mayoría de los casos, ni siquiera alcanzan a salir al público en general.
Por eso, más que hacerlo por tu cuenta, te conviene hacerlo acompañado y con guía, dentro de una comunidad que analiza los proyectos, negocia condiciones preferenciales y comparte oportunidades reales de inversión.
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