Te llegó una herencia o lograste ahorrar 100 millones de pesos. Antes de tomar la decisión más obvia, mira estos números.
Cuando te llegan 100 millones de pesos, casi todo el mundo piensa lo mismo: comprar un apartamento. Tiene todo el sentido del mundo. Pero la solución más obvia puede ser un error.
Lo que hace la mayoría
Usas $90 millones como cuota inicial del 30% de un apartamento de $300 millones. Los otros $10 millones los reservas, como buena persona precavida, para gastos de escrituración, adecuaciones al inmueble y un fondo para los meses de vacancia.
Eso te obliga a tomar un crédito de $210 millones. A una tasa del 15% anual y a 20 años, la cuota mensual es de aproximadamente $2.800.000. Nuestra recomendación en créditos es siempre la misma: tasa fija y plazo largo, y cuando las tasas bajen, hacer una compra de cartera.
El problema real: el arriendo no alcanza
Un apartamento de $300 millones se arrienda por alrededor de $1.600.000. La cuota del crédito es de $2.800.000. Eso deja un déficit de $1.200.000 cada mes, y todavía no incluye administración, predial, seguros ni la comisión de la inmobiliaria.
¿Y la valorización? Es cierto que los inmuebles en Colombia se han valorizado, pero para que el negocio sea rentable tendría que valorizarse mucho, y eso no está garantizado. Mientras tanto, cada mes sale dinero de tu bolsillo.
Es decir: metiste 100 millones en un negocio que, en lugar de generarte ingresos, te los quita.
Esto no significa que invertir en finca raíz sea malo. El problema es hacerlo con una tasa de crédito tan alta, a 20 años y esperando únicamente la valorización.
Tres preguntas antes de decidir
Antes de definir qué hacer con ese dinero, respóndete estas tres:
1. ¿Para cuándo necesito esa plata? No es lo mismo si la vas a usar en seis meses que si tu horizonte es de cinco o diez años.
2. ¿Cuánto riesgo quiero asumir? Mucha gente va a finca raíz por ser un activo conservador y de poca volatilidad. Otros se refugian en CDT, que hoy tiene sentido porque las tasas están altas, pero no es sostenible a largo plazo y la inflación te va ganando.
3. ¿Qué tanto me quiero involucrar? Comprar un carro para ponerlo en plataformas, invertir en acciones o hacer dropshipping pueden funcionar, pero demandan tiempo.
Tres caminos para invertir en inmuebles sin quedar con flujo negativo
Apartamento sobre planos.
Proyectos en lanzamiento donde tienes un plazo de 24 a 36 meses para pagar la cuota inicial. Mientras tanto, pones los 100 millones en CDT escalonados, de modo que los vencimientos coincidan con tus pagos. Ganas la rentabilidad del CDT y, a la vez, se valoriza el inmueble. Al final, si necesitas financiación, ya la tomas con un inmueble valorizado y, ojalá, con tasas más bajas.
Derechos fiduciarios.
Participas en un proyecto inmobiliario completo y pagas el 100% de tu inversión durante la construcción, que dura cerca de tres años. No tomas deuda y, cuando el proyecto entra en operación, empiezas a recibir renta. Hemos presentado proyectos hoteleros y de coliving, entre otros, y el mercado cada vez entiende mejor cómo darles salida.
Inversiones fraccionadas.
A través de contratos de cuentas en participación, inviertes en inmuebles arrendados a grandes marcas. En lugar de depender de un solo apartamento, diversificas en varios inmuebles, en ciudades distintas, sin deuda y sin cuota que pagar. La renta, en la mayoría de los casos, duplica la de un inmueble tradicional.
Si te llegan 100 millones: calma
Lo primero es no apresurarte. Cuando la gente se acelera, es cuando más errores comete y más caro le sale. Lo segundo es responder las tres preguntas: para cuándo, cuánto riesgo y qué tanto te quieres involucrar. Y lo tercero, si quieres invertir en inmuebles, conocer las alternativas antes de decidir.
En el menú principal de nuestra web encontrarás el botón de membresía del Club Invierte en Inmuebles, donde filtramos y presentamos oportunidades en las que puedes invertir con montos bajos y sin endeudarte.
¿Qué harías tú con 100 millones? Cuéntanos en los comentarios.