Lo que nadie te dice sobre comprar un apartamento para rentar: así se calcula la rentabilidad real
¿Crees que tienes uno de los mejores negocios en finca raíz? Antes de celebrar, haz este cálculo.
Tener un apartamento rentado suena como un negocio perfecto: alguien más te paga mientras tu propiedad se valoriza. Pero hay un cálculo que muy pocas personas hacen bien, y cuando lo hacen, los números cuentan una historia diferente.
Vamos paso a paso.
El primer error: calcular sobre lo que pagaste, no sobre lo que vale hoy
Si compraste tu apartamento hace cinco años en $300 millones y hoy vale $600 millones, el cálculo de rentabilidad no se hace sobre los $300 millones que pagaste. Se hace sobre el valor comercial actual.
¿Por qué? Porque no puedes comparar el dinero de hoy — las rentas que recibes — con el dinero de hace cinco años. El valor del dinero cambia con el tiempo, y desconocer eso es distorsionar la realidad de tu inversión.
El cálculo inicial: lo que parece rentable
Tomemos un apartamento con un valor comercial hoy de $600 millones de pesos. Según las estadísticas de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Bogotá, el canon promedio de arriendo para un inmueble de ese valor está alrededor de $3.200.000 al mes.
La fórmula básica es:
Renta mensual × 12 ÷ valor del inmueble × 100
$3.200.000 × 12 = $38.400.000 al año
$38.400.000 ÷ $600.000.000 = 6,4% anual
A primera vista no suena mal. Pero este cálculo está incompleto.
El cálculo real: lo que queda en tu bolsillo
Tener un inmueble rentado tiene gastos que se pagan con ese arriendo. Estos son los que debes descontar:
Mantenimiento (3% anual): $100.000 mensuales
Vacancia (3% anual): $100.000 mensuales
Predial: $150.000 mensuales
Administración de la propiedad: $500.000 mensuales
Total gastos: $850.000 mensuales
Neto en tu bolsillo: $2.350.000 al mes
Aplicando la misma fórmula con el valor neto:
$2.350.000 × 12 = $28.200.000 al año
$28.200.000 ÷ $600.000.000 = 4,7% anual
Esa es la rentabilidad real de tu apartamento por concepto de rentas.
"Pero la propiedad se valoriza..."
Sí, la valorización es parte de la ecuación. Pero hay algo que vale la pena considerar: existen otras opciones de inversión inmobiliaria — locales comerciales arrendados a marcas reconocidas con contratos a largo plazo, por ejemplo — que también se valorizan y que generan entre el 8% y el 10% anual solo por rentas.
La pregunta es: ¿prefieres un apartamento que te renta el 4,7% anual y lidiar con inquilinos, o una inversión que te rente el doble y también se valorice?
No necesitas millones para acceder a mejores inversiones
El argumento más común es "no tengo dinero para comprar un local comercial." Y tiene sentido — ese tipo de inmuebles puede costar varios miles de millones de pesos.
Pero existen figuras de inversión donde puedes ser socio de otros inversionistas, acceder a ese tipo de activos con montos mucho más accesibles y obtener rentabilidades reales mucho más interesantes que el 4,7% de un apartamento tradicional. En el menú principal de nuestra web encontrarás el botón de membresía del Club Invierte en Inmuebles, donde ofrecemos ese tipo de oportunidades a nuestros miembros.
¿Tienes un inmueble rentado y quieres saber cuál es tu rentabilidad real? Cuéntanos en los comentarios.