Rentas cortas en Colombia: ¿el negocio se cayó o simplemente cambió las reglas?

Mucha gente que se metió al negocio de las rentas cortas está perdiendo dinero. Pero el problema no es el negocio, es cómo se hizo.

Después de la pandemia, el turismo explotó. Todo el mundo quería viajar, los extranjeros llegaban en masa a Medellín, los apartamentos en Airbnb se llenaban solos y las rentabilidades eran increíbles. Muchos inversionistas vieron el negocio y se lanzaron. Hoy, varios de ellos están perdiendo dinero y preguntándose qué salió mal.

Lo que está pasando con las rentas cortas en Colombia no es que el negocio murió. Es que el negocio fácil sí murió.

¿Qué cambió?

Varios factores se combinaron al mismo tiempo y cambiaron las reglas del juego:

La tasa de cambio.

Cuando el dólar estaba a $4.500 pesos, un extranjero gastaba mucho más en términos locales. Hoy, con el dólar más bajo, ese mismo turista gasta menos en pesos. Eso se tradujo en una caída de las tarifas de alrededor del 18%. Lo que antes se cobraba a 100 dólares la noche, hoy se cobra a 85.

La sobreoferta.

Mucha gente sacó sus apartamentos del mercado de arriendo tradicional para ponerlos en plataformas de renta corta. Al mismo tiempo, salieron al mercado muchos proyectos hoteleros enfocados en este segmento. El resultado: la misma cantidad de turistas repartida entre muchas más opciones. La ocupación que llegó a estar entre el 75% y el 80% después de la pandemia bajó a niveles cercanos al 55% o 56%.

Las proyecciones infladas.

Los desarrolladores vendieron sus proyectos con proyecciones de ocupación del 80% o 85%. La realidad del mercado hoy es muy diferente. Cuando los números se construyen sobre supuestos demasiado optimistas, cualquier variación hace que la rentabilidad se desplome.

El operador amarrado.

Muchos inversionistas compraron proyectos donde el operador quedó atado por contrato — sin posibilidad de cambiarlo aunque no esté funcionando bien. Cuando los gastos de operación que proyectaban en el 25% terminaron siendo del 50%, no había manera de ajustar.

¿A quién le está yendo bien?

No a todo el mundo le está yendo mal. Los que están obteniendo buenos resultados comparten algunas características:

•       Los que compraron a precios razonables, con proyecciones conservadoras de ocupación y tarifas.

•       Los que tienen un operador profesional, con experiencia real, cuya comisión depende de los resultados y no solo de los ingresos brutos.

•       Los que eligieron proyectos con un concepto claro y un diferenciador real — algo que responda la pregunta: ¿por qué querría hospedarme aquí y no en cualquier otro lugar?

•       Los que tienen flexibilidad para cambiar de operador si las cosas no funcionan.

Lo que ya no recomendamos

Tomar un apartamento de vivienda tradicional en un edificio residencial y ponerlo en plataformas de renta corta es cada vez menos viable. Las regulaciones son más estrictas, muchos edificios no lo permiten, y la tendencia mundial va hacia más controles, no menos. Ciudades como Nueva York ya lo regularon fuertemente, y Colombia va en esa dirección.

¿Entonces sí o no a las rentas cortas?

Sí, pero con cabeza. Las rentas cortas bien estructuradas siguen siendo más atractivas que el arriendo tradicional. Medellín y Colombia siguen siendo destinos turísticos con futuro. Pero hay que entrar con:

•       Proyecciones reales de ocupación y tarifas, no las optimistas que te presentan en sala de ventas

•       Un operador profesional con trayectoria, que se pueda cambiar si no funciona

•       Un proyecto con concepto y diferenciador claro

•       Una ubicación con demanda real de turismo o estadías medias

El negocio no es fácil. Nunca debió serlo. Pero para quienes lo hacen bien, sigue siendo una inversión interesante.

¿Tienes una inversión en rentas cortas o estás pensando en entrar a este negocio? Cuéntanos tu experiencia en los comentarios.