Cómo vender tu apartamento o casa sin cometer errores costosos

Antes de publicar tu inmueble para la venta, hay cosas que debes tener resueltas. Te explicamos todo lo que necesitas saber para vender bien y sin sorpresas.

Si estás pensando en vender tu apartamento o casa, probablemente ya tienes en mente un precio y estás listo para publicarlo. Pero antes de hacerlo, hay una serie de aspectos legales, financieros y de negociación que, si no los tienes claros, pueden costarte dinero, tiempo y muchos dolores de cabeza.

Esta guía te lleva paso a paso por todo lo que debes tener listo antes de publicar, durante la negociación y al momento de cerrar el negocio.

Antes de publicar: los cuatro puntos que debes tener resueltos

1. Define el valor real del inmueble

El precio no es lo que necesitas que te entre, ni lo que te dijo un vecino, ni lo que crees que vale. Para fijar un precio real tienes dos opciones: contratar un avalúo comercial, que tiene un costo pero te da el número más aterrizado a la realidad, o buscar el acompañamiento de un asesor inmobiliario especializado en la zona, que conozca los valores de cierre de negocios recientes en el sector.

2. Revisa tu situación tributaria antes de vender

En Colombia, la venta de un inmueble puede generar un impuesto llamado ganancia ocasional. Antes de cerrar cualquier negocio, habla con tu contador para saber en cuánto está reportado el inmueble ante la DIAN y cuál sería el impacto tributario de la venta. La ley exige escriturar por el valor real, y no tener esto claro puede generarte una sorpresa muy costosa al momento de presentar tu declaración de renta.

3. Solicita el certificado de libertad y tradición

Este documento, que se descarga en la página de la Superintendencia de Notariado y Registro, es la hoja de vida del inmueble. Ahí puedes verificar si tiene hipotecas, embargos u otros gravámenes. Si hay algún problema sin resolver, el negocio se puede caer — o peor, puedes quedar en incumplimiento y tener que pagar multas. Recuerda generarlo no solo para el apartamento, sino también para el parqueadero, el depósito o el cuarto útil si los tiene.

4. Ten a mano la escritura de compra

Este documento tiene información clave que te van a pedir: el área real construida y privada, los linderos y otros datos del inmueble. Si no la tienes, con el número de matrícula inmobiliaria del certificado de libertad puedes averiguar en qué notaría y en qué fecha se hizo, y solicitar una copia.

La situación legal y financiera: lo que más retrasos genera

Estos son los temas que con mayor frecuencia frenan una venta en el momento de la escrituración. Tenerlos resueltos con anticipación puede marcar la diferencia entre un negocio ágil y uno que se demora meses.

• Predial al día: al momento de escriturar, el predial del año debe estar cancelado completo. Si vendes en marzo, igual debes pagar todo el año. Lo que se puede pactar en la promesa es que el comprador reconozca la parte proporcional desde la fecha de entrega.

• Valorización: si el municipio cobró valorización y hay un saldo pendiente, esa deuda la asume el vendedor. Además, debes tramitar el levantamiento correspondiente en el certificado de libertad y obtener un paz y salvo, porque te lo van a exigir en la notaría.

• Hipoteca: si el inmueble tiene un crédito vigente, debe estar saldado antes de escriturar. Si el saldo es bajo, se puede cancelar con los recursos que entrega el comprador. Si es un saldo grande, hay que coordinar desde el principio entre los bancos del vendedor y del comprador para que el desembolso del crédito nuevo cubra la deuda del crédito anterior.

Las condiciones de negociación: todo debe quedar en la promesa

Desde el momento en que hay un acuerdo, todo debe quedar por escrito en la promesa de compraventa. Algunos puntos que no pueden faltar:

• ¿Qué pasa si el banco no aprueba el monto total del crédito que necesitaba el comprador?

• ¿Qué pasa si el avalúo del banco sale por debajo del precio acordado?

• ¿Qué pasa si el desembolso se demora? ¿Se reconocen intereses?

• ¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento para cualquiera de las dos partes?

• ¿Cuál es la forma de pago exacta y en qué fechas?

Tener esto claro desde el principio evita conflictos, demoras y pérdidas económicas cuando ya el proceso está encima.

Al momento del cierre: últimos detalles que importan

La entrega: 

Define desde la promesa en qué fecha y en qué condiciones entregas el inmueble. Y una recomendación clave: no entregues el inmueble hasta que hayas recibido el pago total. Parece obvio, pero es un error que ocurre y que puede costarte mucho.

Los gastos de escrituración: 

Lo más importante es no asumir nada y dejarlo pactado. La costumbre general es que los gastos notariales se pagan por mitad, los de registro los paga el comprador y los de retención en la fuente también se dividen. Como vendedor, reserva entre el 2% y el 2,5% del valor del negocio para cubrir estos gastos el día de la escritura.

El acompañamiento profesional: 

Conseguir un comprador lo puede hacer cualquiera. Lo que marca la diferencia es tener a alguien que entienda todo este proceso, que redacte bien la promesa, que anticipe los problemas y que te guíe en cada paso. Un error en este proceso puede costarte mucho más que la comisión de un buen asesor inmobiliario.

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