CDT, apartamento o inversión fraccionada: ¿cuál te deja más dinero en 5 años?
Comparamos tres opciones de inversión con $100 millones de pesos y los resultados son muy diferentes. Te explicamos por qué.
Si tienes $100 millones de pesos para invertir, probablemente te has preguntado qué hacer con ese dinero. ¿Un CDT? ¿Un apartamento? ¿Algo diferente? Aquí comparamos estas tres opciones a un horizonte de cinco años para que veas con números claros cuál genera más rentabilidad y por qué.
Opción 1: apartamento sobre planos
Con $100 millones no compras un apartamento de contado. Lo que puedes hacer es usarlos como cuota inicial del 30% de un apartamento de $300 millones — $90 millones de cuota inicial y $10 millones para escrituración y adecuación — y tomar un crédito hipotecario por $210 millones al 12% anual, lo que equivale a una cuota mensual de aproximadamente $2.200.000.
El problema: el ingreso neto que recibes por arriendo, después de descontar inmobiliaria, predial y administración, es de aproximadamente $1.056.000 al mes. Eso no alcanza para pagar la cuota del crédito. Cada mes tienes que sacar más de $1.000.000 de tu bolsillo para cubrir la diferencia.
En cinco años, ese flujo negativo suma más de $60 millones adicionales que tuviste que poner. Sin embargo, el inmueble se valoriza. Y cuando vendes, pagas el crédito pendiente y recuperas lo invertido más la valorización. El resultado proyectado a cinco años es una utilidad de aproximadamente $23 millones de pesos.
Opción 2: CDT
Con los mismos $100 millones en un CDT al 13% anual — que es la tasa alta del momento — recibes una renta mensual de aproximadamente $1.018.000. Hasta ahí suena bien.
El problema es el mediano plazo. Cuando el CDT vence y lo renuevas, la tasa probablemente ya bajó. Si baja al 10%, tu renta mensual cae a unos $800.000. Y así durante los cinco años, con tasas que se espera sigan bajando.
Además, tu capital siempre es exactamente el mismo: los $100 millones no crecen, no se valorizan. Al final de los cinco años tienes tus $100 millones más los intereses acumulados. El resultado proyectado es una utilidad de aproximadamente $50 millones de pesos.
El CDT tiene una ventaja importante sobre las otras opciones: la liquidez. Se puede cancelar con una penalidad o ceder, lo que lo hace ideal si puedes necesitar ese dinero antes de dos años.
Opción 3: inversión fraccionada
Las inversiones fraccionadas funcionan a través de fiduciarias bajo la figura de contratos de cuentas en participación. El mecanismo es: se compra un lote, se construye un local comercial y se arrienda a grandes marcas con contratos de 15 años, con incrementos anuales atados al IPC.
Con $100 millones invertidos en esta modalidad, la renta esperada es de aproximadamente $716.000 mensuales — menor que las otras opciones al inicio. Pero hay tres diferencias clave:
Primera: la renta crece cada año con el IPC, y en algunos contratos incluso IPC más uno o dos puntos adicionales. El CDT no hace eso.
Segunda: el activo se valoriza, igual que un inmueble tradicional, pero sin necesidad de tomar deuda ni pagar cuotas de crédito.
Tercera: con $100 millones puedes diversificar en cuatro inmuebles distintos, arrendados a cuatro marcas diferentes, en cuatro ciudades distintas. Con un apartamento, ese mismo dinero solo te alcanza para uno.
Al sumar cinco años de renta creciente más valorización del activo, el resultado proyectado es una utilidad de aproximadamente $75 millones de pesos.
¿Por qué gana la inversión fraccionada a cinco años?
Porque combina tres factores al mismo tiempo: renta que crece con la inflación, valorización del activo y diversificación del riesgo. Sin necesidad de endeudarse ni de poner dinero adicional cada mes.
El CDT es más sencillo y más líquido, pero su rentabilidad depende de las tasas del momento y no crece con el tiempo. Y el apartamento puede ser una buena inversión a largo plazo, pero en el corto plazo exige un esfuerzo mensual importante y concentra todo el riesgo en un solo inmueble.
¿Cuál es la mejor opción para ti?
Depende de tres cosas: tu horizonte de inversión, tu perfil de riesgo y si necesitas liquidez.
Si necesitas el dinero antes de dos años, el CDT es la opción más práctica. Si tu horizonte es de cinco años o más y quieres rentabilidad sin endeudarte, la inversión fraccionada toma ventaja. Y si buscas construir patrimonio a largo plazo y tienes capacidad para asumir el flujo negativo inicial, el apartamento puede funcionar.
Simula tu propio escenario
En la sección de recursos gratuitos de esta misma página encontrarás la plantilla gratuita CDT vs. Inversiones Fraccionadas para que cambies los parámetros según tu situación y compares cuál es el mejor escenario para ti.